Waardering gebruiksprestaties

De kunst van het vergelijken

Fitness for use

Gebouwen kunnen op het eerste gezicht gelijk ogen. En zelfs gelijk zijn in prijs. Toch zijn er verschillen die maken dat het ene gebouw minder efficiënt en effectief is en duurder om in te richten voor de beoogde werkprocessen dan het andere gebouw. De koopprijs is gelijk, maar de waarde voor de ondernemer is verschillend. Het vergelijken van twee gebouwen is als het vergelijken van appels en peren: gemakkelijk om de verschillen op het eerste gezicht te ontdekken, maar allesbehalve eenvoudig om vast te stellen welk gebouw het beste past (‘fitness for use’) voor een bepaalde gebruiker of doelgroep. Meestal wordt pas achteraf gevraagd hoe tevreden de gebruiker is met een gebouw in plaats dat van tevoren de consequenties van bepaalde huisvestingsbeslissingen worden gesimuleerd.

Meet- en stuurgegevens zijn een wezenlijk onderdeel van de bedrijfsvoering. Als eigenaar/verhuurder maar zeker als gebruiker/huurder van een gebouw wilt u weten in hoeverre de huisvesting voldoet aan de beoogde gebruiksdoelen. U bent op zoek naar managementinformatie (kengetallen en prognoses). 

Wij hanteren voor de doelmatigheidstoets de al ruim 25 jaar beproefde en recent geheel vernieuwde REN-norm methode voor verschillende soorten vastgoed zoals kantoren, bedrijfsgebouwen, onderwijsgebouwen, winkels en woningen. Sinds 2014 is er ook de NEN 8021 methodiek (voor kantoren en hoofdzakelijk alleen de functionele aspecten) beschikbaar voor het in kaart brengen en waarderen van de verlangde huisvestingsprestaties door de gebruiker en de feitelijke prestaties van de huidige of beoogde huisvesting.

 

Objectieve waardering bevordert communicatie

De gehanteerde methodiek geeft een objectieve waardering van de gevraagde en geleverde gebruiksprestaties van diverse typen gebouwen. Daarbij worden op transparante wijze de locatie en gebouwkenmerken vergeleken met de wensen en eisen voor het gebruik. De gebruikseisen van de te huisvesten organisatie worden in een gebruikersprofiel samen met het relatieve gewicht dat de gebruiker er aan toekent vastgelegd en dienen als referentie voor de mate waarin de verlangde prestaties daadwerkelijk geleverd worden.

Het matchen van vraag en aanbod vindt daarbij plaats op thema’s als Aantrekkelijkheid/beleving, Bereikbaarheid/logistiek, Voorzieningen/Ondersteunende diensten, Aanpasbaarheid, Klimaat/Duurzaamheid/Environment, Gezondheid/Veiligheid,  In stand houding en de CREM/FM organisatiegraad.

Samen met u bepalen we op elk van deze thema’s de mate van belang door het toekennen van meetbare wegingsfactoren. Op deze wijze ontstaat er snel inzicht in de verschillen tussen de wensen die de gebruiker heeft en potentiële huisvestingsoplossingen. Het is zowel toepasbaar bij één gebouw maar ook voor het doorlichten van een vastgoedportefeuille van meerdere gebouwen verspreid regionaal, nationaal of zelfs internationaal.

 

Juiste keuzes maken

De vergelijkingen gemaakt met de REN-norm stellen u in staat om objectief te kiezen tussen de mogelijke alternatieven. Geen enkel gebouw zal een (blijvende) 100% match opleveren. In een bijgaand rapport worden de mogelijke oplossingen toegelicht om het gat (mis-match) die uit de confrontatie van vraag en aanbod volgt te dichten of te verkleinen. De gewichten die vooraf zijn toegekend aan de gebruikerswensen zijn daarbij leidend.

Voor de doelmatigheidstoets dienen uit het beleidsplan of ondernemingsplan de huisvestingsconsequenties te worden gefilterd. Welke werkprocessen vinden in het gebouw plaats, wat is nodig om dit effectief en efficiënt te doen en wat is de mate van verandering die men in de nabije toekomst verwacht. Wat is de gewenste beleving van de mensen die in het gebouw werkzaam zijn. De op deze wijze bepaalde huisvestingsvraag van een specifieke organisatie dient als referentie om het huidige huisvestingsaanbod, dit kan zowel het gebouw zijn waarin men nu gehuisvest is of alternatieven, te beoordelen op fitness for use. Fitness for use gaat over de wensen en eisen van een onderneming als geheel en de individuele gebruikseisen van de medewerkers ingekaderd in maatschappelijke randvoorwaarden zoals wetten en normen en economische criteria zoals geld en tijd.

Bij het criterium geld dient zowel gekeken te worden naar de exploitatiekosten om het vastgoed in stand te houden als naar de facilitaire kosten voor het daadwerkelijke gebruik. Dit is meer dan de gebruikelijke taxatie van een onroerende zaak. De eigenaar en/of de gebruiker krijgt nu niet alleen een beter inzicht in de financiële waarde maar ook in de gebruikswaarde van een vastgoedobject voor een specifiek gebruik c.q. doelgroep. De gebruikelijke taxatie kijkt niet of nauwelijks naar de gebruikswaarde voor de gebruiker maar vooral naar de financiële kant. Zoals: Wat zegt de markt dat de prijs van een min of meer gelijkwaardige onroerende zaak is c.q. zou mogen zijn.

 

we-weten-van-alles-de-prijs-maar-van-bijna-niets-de-waardeOnderscheid tussen prijs en waarde

Is de prijs van vastgoed gelijk aan de subjectieve waarde die men er aan toekent? Is de waarde van vastgoed gelijk aan de (markt)prijs? Of in gewone spreektaal; is de waarde van vastgoed gelijk aan wat de gek ervoor geeft? In de Engelse taal wordt er een duidelijker onderscheid gemaakt tussen prijs en waarde door het gebruik van drie verschillende woorden, value, price en worth.

Marktprijs (value): Inschatting van de prijs waar het onroerende goed op dit moment in de markt voor kan worden verkocht.
Prijs (price): Actuele transactieprijs in de markt.
Intrinsieke waarde (worth): Persoonlijke (subjectieve) inschatting van de intrinsieke waarde door de belanghebbende(n).

Alleen dé prijs bestaat, dit is namelijk het feitelijke bedrag dat in de huur- of koopovereenkomst wordt genoemd. Dé waarde van vastgoed bestaat niet, want dit is een individuele en dus subjectieve inschatting. De REN methode is uitermate geschikt om vanuit het perspectief van de feitelijke gebruiker zijn gewenste intrinsieke waarde (fit for purpose) op maat expliciet te maken en het gebouwenaanbod daarmee te vergelijken.

 

Value engineering

Bij de waardering van vastgoed dient een balans gevonden te worden tussen de belangen van de eigenaarsrol en de gebruikersrol. Een van de wezenlijke verschillen is de termijn waarop wordt gekeken. De gebruiker is vooral geïnteresseerd in een optimalisatie van zijn huisvesting op de korte termijn. Het gebouw moet zich op de juiste geografische plek in zijn markt bevinden, het moet groot genoeg zijn en voor zijn gebruik de juiste functionele, esthetische en technische kwaliteit bezitten. De eigenaar behoort veel meer naar de prestaties van het vastgoed op de lange termijn te kijken en derhalve ook volgende gebruikers en gebruiksfuncties in de afweging mee te nemen. Hij vertaalt de locatie, de grootte van het gebouw en de kwaliteit in een prijs. Daarnaast speelt voor een eigenaar ook het risico van leegstand en het behalen van het gewenste rendement op het in het onroerend goed geïnvesteerde vermogen mee.

Het gaat met andere woorden om de verhouding tussen intrinsieke waarde en de marktprijs. De intrinsieke waarde wordt bepaald door de individuele waardecriteria van de belanghebbende(n) gezien vanuit zowel de bewonersoptiek als ook de beleggersoptiek. De marktprijs wordt bepaald op basis van marktcriteria.

Meer informatie of een vrijblijvend gesprek? Wij zijn u graag van dienst. Email (Enable Javascript to see the email address)

-The Architect as Business Optimizer-