Real Estate DuPont Analyse

DupontKosten, opbrengsten en (toegevoegde) waarde van huisvesting komen direct of indirect tot uitdrukking in de jaarrekening (balans en resultatenrekening) van een organisatie. Met behulp van de DuPont-analyse kan een bedrijfseconomische analyse van de jaarrekening worden gemaakt om de invloed van huisvesting op het (economische) rendement van het vermogen inzichtelijk en bespreekbaar te maken. Het gaat daarbij om het verkrijgen van inzicht in de effecten die huisvestingsbeslissingen kunnen hebben op de financiële bedrijfsvoering, meer in het bijzonder hoe huisvesting (inclusief Facility Management en ICT) als hefboom is in te zetten om de leeropbrengsten, werkomstandigheden en samenwerking tussen medewerkers en/of medegebruikers te verbeteren.


20160420 DuPont-schema vereenvoudigd

Effect simulatie

De DuPont-analyse werd in 1919 door het Amerikaanse chemieconcern E.I. du Pont de Nemours and Company ontwikkeld. Met behulp van de DuPont-analyse is het mogelijk om schematisch de invloed te laten zien die posten op de balans en winst- en verliesrekening (resultatenrekening) hebben op de rentabiliteit (Rendement op Totaal Vermogen – RTV).

De DuPont-analyse is zodoende een eenvoudige manier om, op basis van de feitelijke jaarcijfers van een organisatie, te simuleren wat het positieve effect op het (financiële) rendement is door opbrengsten te verhogen, kosten te verlagen en/of het geïnvesteerde vermogen te verlagen. Omgekeerd kan ook het negatieve effect van een bepaalde maatregel worden doorberekend zodat financiële consequenties niet als een verrassing komen.

 

Baten en kosten van huisvesting

Huisvesting kent zowel opbrengsten als kosten. Directe financiële opbrengsten uit huisvesting zijn er alleen in het geval van verkoop van vastgoed, medegebruik en/of bij (onder)verhuur van ruimte. Het spreekt voor zich dat inkomsten uit verkoop ‘slechts’ incidentele opbrengsten zijn. Net als je ‘tafel zilver’, kun je het maar eenmaal te gelde maken.

Indirecte bijdragen van huisvesting aan het waardecreatie proces van de organisatie, zoals toename van productiviteit medewerkers en van de leerprestaties van leerlingen, zijn niet direct op te maken uit de jaarrekening. Net zo min als dit het geval is met marketing uitgaven. Men zegt wel eens de helft van het marketingbudget weggegooid geld is, we weten alleen niet welke helft. Aan de hand van de DuPont analyse kunnen met behulp van what-if-scenario’s wel de mogelijke effecten worden gesimuleerd binnen de context van de eigen strategische organisatiedoelen. Op deze manier kan de meerwaarde van de huisvestingsinterventie(s) in een value case worden gekwantificeerd.

Huisvesting heeft zowel direct als ook indirect effect op de kostenstructuur van een organisatie. Directe kosten zijn in het geval van eigendom bijvoorbeeld rente, aflossing, afschrijvingen op eerdere investeringen, dotatie voor groot onderhoud en de kosten van exploitatie. Onder exploitatiekosten vallen zaken als heffingen en belastingen, verzekeringen, energie en water, schoonmaak, klein onderhoud, tuinonderhoud, bewaking/beveiliging. In het geval van huur zijn de bovengenoemde kosten terug te brengen tot de huursom en de servicekosten.

Vaak is er ook een verzamelpost overige huisvestingskosten met diverse aan huisvesting toe te rekenen incidentele en terugkerende kosten. Zoals ICT, verhuizingen, facilitaire kosten en facilitair personeel.

 

Organisatie doelen

De strategische organisatiedoelen zijn per definitie uniek voor een organisatie. De Strategic Alignment Matrix® helpt bij het in kaart brengen van de eigen strategische doelen en de koppeling naar huisvesting te maken. Vervolgens worden ingrepen in de huisvesting afgeleid die bijdragen aan het leveren van toegevoegde waarde aan de organisatiedoelen.

Huisvesting beïnvloedt de vier in de Strategic Alignment Matrix genoemde strategische management aandachtsvelden: Financiën, Communicatie, Personeel & Organisatie en Primaire proces en heeft zo (ook) een indirect effect op de bedrijfskosten van een organisatie. Huisvesting draagt bij aan de economische doelen: Financiën – Primaire proces (Wat kan het gebouw?), en aan de sociale doelen, Personeel & Organisatie – Communicatie (Wat doet het gebouw met jou als mens?).

 

Qwick wins

Door de quick wins met behulp van huisvestingsscenario’s door te rekenen kan de optimale balans tussen de vier management aandachtsvelden van waardecreatie worden bepaald. De DuPont-analyse kan hierbij worden gebruikt als simulatiemodel om de financiële effecten te verkennen.

Een quickscan levert vaak al verrassende resultaten op. Resultaten die soms in een handomdraai de leer-/zorg-/werkomgeving al kunnen doen verbeteren. Door enkel de huisvesting meer congruent te maken aan de bedrijfsstijl (managementstijl en cultuur) of het onderwijs-/zorgconcept.
Zodoende kunnen aanpassingen aan de huisvesting, hoe klein soms ook, ontwikkeling en verandering positief in een team op gang helpen en/of ondersteunen. Je ziet de huisvestingsveranderingen, je merkt het, je voelt het, je ervaart het, zo concreet dat mensen in beweging komen. Een gebouw als strategisch middel om de strategische doelen te bereiken.
Bijkomend voordeel van deze aanpassingen of veranderingen in of aan het gebouw, is dat ze goed communiceren naar alle stakeholders. En wat te denken van andere positieve effecten. Welk effect zou een prettig congruent gebouw hebben op de leefbaarheid en de leer-/zorg-/werkprestaties? Het ziekteverzuim? Heeft u die berekening weleens gemaakt? U zult verrast zijn, welke invloeden dat zal hebben op de resultaten. Niet alleen op de leer-/werkprestaties, maar ook financieel.

Zie ook Real Estate General Performance Survey (RE-GPS) met het webinar ‘Inspiring Workplaces die waardecreatie bevorderen’, voor een toepassing van de Real Estate DuPont Analyse.

-The Architect as Business Optimizer-